Een huis kopen kost meer dan alleen de koopsom. Je krijgt ook te maken met advieskosten, notariskosten, belasting en soms kosten voor een taxatie. Dan is het logisch dat je wilt weten: Welke kosten zijn aftrekbaar na de aankoop van een huis? In Nederland mag je sommige kosten rond je hypotheek aftrekken bij je aangifte inkomstenbelasting. Andere kosten horen bij de aankoop zelf en zijn niet aftrekbaar.
Welke kosten zijn aftrekbaar na de aankoop van een huis?
De hoofdregel is eenvoudig: kosten die direct te maken hebben met het krijgen, afsluiten of aanpassen van je hypotheek voor je eigen woning zijn vaak aftrekbaar. Kosten die horen bij het kopen van de woning zelf zijn meestal niet aftrekbaar.
Het gaat dus vooral om financieringskosten. Denk aan kosten voor hypotheekadvies, de hypotheekakte en de taxatie die de geldverstrekker nodig heeft. Deze kosten trek je meestal één keer af, in het jaar waarin je ze hebt betaald.
Daarnaast mag je de hypotheekrente aftrekken, zolang je voldoet aan de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek. De woning moet bijvoorbeeld je eigen woning zijn en de lening moet meestal volgens de regels worden afgelost.
Aftrekbare kosten rond de hypotheek
Bij de aankoop van een huis maak je vaak verschillende kosten voor de hypotheek. Sommige daarvan mag je meenemen in je belastingaangifte. Dat kan een duidelijk verschil maken in het jaar van aankoop.
Eenmalige kosten voor het afsluiten van de hypotheek
Deze kosten zijn meestal aftrekbaar als ze direct met de hypotheek voor je eigen woning te maken hebben:
- Advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek
- Taxatiekosten, als de taxatie nodig is voor de hypotheek
- Notariskosten voor de hypotheekakte
- Kadasterkosten voor het inschrijven van de hypotheekakte
- Kosten voor Nationale Hypotheek Garantie, ook wel NHG genoemd
- Bereidstellingsprovisie, als je deze betaalt om het hypotheekaanbod langer vast te houden
- Boeterente, bijvoorbeeld bij het oversluiten van een hypotheek
Let op: de factuur van de notaris bevat vaak meerdere soorten kosten. Alleen het deel dat gaat over de hypotheekakte is aftrekbaar. Het deel voor de leveringsakte hoort bij de eigendomsoverdracht en is niet aftrekbaar.
Doorlopende aftrekbare kosten
Na de aankoop betaal je meestal elke maand hypotheekrente. Die rente is in veel gevallen aftrekbaar in box 1. De aftrek geldt voor de lening die je hebt gebruikt voor de aankoop, verbetering of onderhoud van je eigen woning.
Ook periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming kunnen aftrekbaar zijn. Dit geldt bijvoorbeeld als je elk jaar canon betaalt voor erfpacht. Koop je de erfpacht in één keer af? Dan is die afkoopsom meestal niet aftrekbaar als rente of periodieke betaling.
Kosten die meestal niet aftrekbaar zijn
Veel kosten voelen alsof ze bij je huis en hypotheek horen, maar zijn toch niet aftrekbaar. Dat komt omdat de Belastingdienst onderscheid maakt tussen aankoopkosten en financieringskosten.
Niet aftrekbaar zijn meestal:
- Overdrachtsbelasting
- Makelaarskosten voor de aankoop
- Notariskosten voor de leveringsakte
- Kadasterkosten voor de eigendomsoverdracht
- Kosten voor een bouwkundige keuring
- Kosten voor een bankgarantie
- Verhuis- en inrichtingskosten
- Kosten voor meubels, gordijnen of apparatuur
- Kosten voor onderhoud of verbouwing zelf
- Premies voor woonverzekeringen
- Servicekosten of bijdragen aan de VvE
Een verbouwing kan wel invloed hebben op je hypotheekrenteaftrek. Leen je geld voor verbetering of onderhoud van je eigen woning? Dan kan de rente over dat deel van de lening aftrekbaar zijn. De kosten van de aannemer, materialen of keuken zelf zijn niet aftrekbaar.
Het verschil tussen aankoopkosten en financieringskosten
Het helpt om jezelf één vraag te stellen: betaal je de kosten om eigenaar van het huis te worden, of betaal je ze om de hypotheek te krijgen?
Aankoopkosten hebben te maken met het overdragen van de woning. Denk aan de leveringsakte, overdrachtsbelasting en de aankoopmakelaar. Deze kosten zorgen ervoor dat jij eigenaar wordt. Daarom zijn ze niet aftrekbaar.
Financieringskosten hebben te maken met het regelen van de lening. Denk aan hypotheekadvies, de hypotheekakte en NHG. Zonder deze kosten kun je de hypotheek vaak niet afsluiten. Daarom zijn ze in veel gevallen wel aftrekbaar.
Dit verschil is belangrijk bij de aangifte. Op één nota kunnen aftrekbare en niet-aftrekbare kosten door elkaar staan. Bewaar daarom de specificatie van de notaris, adviseur en geldverstrekker goed bij je administratie.
Voorbeelden uit de praktijk
Stel, je koopt een bestaande woning en sluit daarvoor een hypotheek af. Je betaalt de notaris voor twee aktes: de leveringsakte en de hypotheekakte. Alleen de kosten voor de hypotheekakte zijn aftrekbaar. De leveringsakte hoort bij de overdracht van het huis en niet bij de lening.
Een ander voorbeeld: je laat een taxatie uitvoeren omdat de bank wil weten wat de woning waard is. Dan zijn de taxatiekosten meestal aftrekbaar. Laat je daarnaast een bouwkundige keuring doen om te weten of het dak goed is? Dan zijn die kosten meestal niet aftrekbaar, omdat ze niet nodig zijn voor het afsluiten van de hypotheek.
Koop je een nieuwbouwwoning, dan kunnen er ook bouwrente en andere kosten spelen. De aftrekbaarheid hangt af van het soort rente en het moment waarop je deze betaalt. Rente over een lening voor de eigen woning kan aftrekbaar zijn, maar kosten die in de koopprijs zitten zijn dat vaak niet apart.
Wanneer trek je de kosten af?
De meeste eenmalige aftrekbare kosten trek je af in het jaar waarin je ze hebt betaald. Koop je in 2025 een huis en betaal je de hypotheekadviseur en notaris in 2025? Dan neem je die kosten mee in de aangifte over 2025.
Hypotheekrente trek je af over het jaar waarin je de rente hebt betaald. Vaak geeft je geldverstrekker een jaaropgave. Daarop staat hoeveel rente je in dat jaar hebt betaald. Die gegevens kunnen vooraf ingevuld zijn in je aangifte, maar controle blijft belangrijk.
Heb je een voorlopige aanslag? Dan kan je maandelijkse belastingteruggave veranderen na aankoop van een huis. De uiteindelijke verrekening gebeurt bij de aangifte inkomstenbelasting over dat jaar.
Bewijsstukken en administratie
Voor aftrekbare kosten heb je geen ingewikkelde administratie nodig, maar je moet de bedragen wel kunnen onderbouwen. Bewaar daarom alle documenten die met de aankoop en hypotheek te maken hebben.
Handige stukken om te bewaren zijn:
- De nota van afrekening van de notaris
- De factuur van de hypotheekadviseur
- De factuur van de taxateur
- De hypotheekofferte en hypotheekakte
- De jaaropgave van de hypotheekverstrekker
- Bewijs van betaalde NHG-kosten
- Documenten over erfpachtcanon, als dat van toepassing is
Controleer vooral of kosten duidelijk zijn uitgesplitst. Staat er alleen één totaalbedrag op een factuur? Dan is soms lastig te zien welk deel aftrekbaar is. Een duidelijke specificatie voorkomt verwarring bij de aangifte.
Veelgestelde vragen
Zijn makelaarskosten aftrekbaar na het kopen van een huis?
Nee, makelaarskosten voor de aankoop van je woning zijn meestal niet aftrekbaar. Ze horen bij het kopen van het huis, niet bij het afsluiten van de hypotheek.
Mag ik notariskosten aftrekken bij mijn belastingaangifte?
Alleen de notariskosten voor de hypotheekakte zijn meestal aftrekbaar. De kosten voor de leveringsakte en eigendomsoverdracht zijn niet aftrekbaar.
Zijn kosten voor een verbouwing aftrekbaar?
De verbouwingskosten zelf zijn niet aftrekbaar. Leen je geld voor verbetering van je eigen woning, dan kan de rente over die lening wel aftrekbaar zijn.
Is overdrachtsbelasting aftrekbaar na de aankoop?
Nee, overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar. Deze belasting hoort bij de aankoop en overdracht van de woning, niet bij de financiering.
Kan ik NHG-kosten aftrekken?
Ja, de kosten voor Nationale Hypotheek Garantie zijn meestal aftrekbaar. Je trekt ze af in het jaar waarin je ze hebt betaald.
